مسیر بورس چگونه تغییر می‌کند؟

مسیر بورس چگونه تغییر می‌کند؟

شاخص کل رشد 4/ 0 درصدی در یک هفته اخیر را تجربه کرد

يكي از روش‌هاي پيش‌بيني قيمت‌ها، نگاه به روند گذشته آنها است. بر اين اساس در این صفحه روندهاي قيمتي بازارهای مهم ایران و مسیر بورس چگونه تغییر می‌کند؟ جهان به نمايش گذاشته شده‌اند. همچنين در متن مربوط به هر قسمت روند آتي قيمت‌ها براساس شواهد موجود پيش‌بيني شده‌اند.

انعکاس خوش‌بینی در بورس

دیروز شاخص کل بورس تهران با رشد 222 واحدی (36/ 0 درصدی) در 61 هزار و 691 واحد متوقف شد تا به این ترتیب، شاخص کل پس از 6 هفته افت مداوم، بازدهی 4/ 0 درصدی را تجربه کند. در فضای مثبت روز گذشته بورس تهران، از 37 گروه فعال در بورس، 26 صنعت با رشد همراه شدند. روز گذشته نماد «رمپنا» در کنار نمادهای گروه بانکی «وتجارت»، «وپاسار» و «وبصادر» بیشترین تاثیر مثبت را بر شاخص داشتند. به نظر می‌رسد نزدیک شدن به رفع عملی تحریم‌ها، امکان اتصال مجدد بانک‌ها به شبکه سوئیفت، در کنار تسهیل تجاری خوش‌بینی‌هایی را برای بازگشت تدریجی رونق به صنایع بورسی به وجود آورده است. اما همچنان عواملی مانند حرکت نفت نزدیک به کف 11 ساله و نگرانی‌ها از کسری بودجه کشور، در کنار مسیر دشوار کاهش نرخ سود بانکی عامل فشار بر شاخص هستند.

گارد یورو در برابر سیگنال جهانی

روز گذشته، هر دلار آمریکا با رشد 5 تومانی به نرخ 3670 تومان معامله شد. این نوسان آرام به علت تقابل عوامل متضاد در این بازار است. خوش‌بینی به اجرای عملی برجام و انتظار تک نرخی شدن ارز، موانعی جدی در برابر رشد نرخ دلار هستند، این در حالی است که افت قیمت جهانی نفت و همچنین تقویت ارزش دلار در بازارهای بین‌المللی، نقش حمایتی از نرخ دلار دارند. برآیند عوامل مزبور در کنار مقاومت سقف 3700 تومانی باعث یخ زدگی نرخ دلار در این روزها شده‌اند. در سمت دیگر بازار اما، کف روانی 4 هزار تومانی یورو به خوبی از نرخ این ارز اروپایی حمایت می‌کند. به‌طوری که با وجود کاهش ارزش یورو در مقابل دلار در بازار جهانی، معامله‌گران تمایلی به عرضه یورو ندارند و در نتیجه نرخ آن روز گذشته 4035 تومان رقم خورد.

همراهی سکه با اونس

دیروز هر سکه طرح جدید با افت 3 هزار تومانی به قیمت 933 هزار تومان معامله شد. گرچه دلار با افزایش 5 تومانی مواجه شد، اما افت اندک اونس طلا باعث کاهش قیمت سکه شد. پیش از این خوش بینی‌ها نسبت به اونس طلای جهانی تقویت شده بود و برخی خریداران را وارد بازار سکه کرد. در شرایط کنونی اما، تحرک خاصی در بازار طلای جهانی مشاهده نشد و همین امر بر قیمت سکه فشار وارد کرد. با این حال، کارشناسان در مورد روند حرکت اونس در سال آینده میلادی نظرات متفاوتی دارند؛ موضوعی که با وجود افت اخیر قیمت سکه، همچنان قیمت بازاری را بیشتر از ارزش ذاتی قرار داده است (وجود حباب). با توجه به روند کم‌نوسان احتمالی اونس طلا در روز پایانی سال 2015 و بازار آرام ارز، مسیر بورس چگونه تغییر می‌کند؟ احتمالا امروز سکه نیز نوسان سنگینی را تجربه نکند.

اونس در انتظار افت سالانه

دیروز ساعت 16، اونس طلای جهانی به قیمت 1068 دلار معامله ‌شد. در شرایط کنونی، افت مجدد قیمت نفت (عامل کاهش تقاضای اونس) و تقویت شاخص دلار، عوامل فشار بر قیمت اونس هستند. در روزهای پایانی سال، همچنین شاهد افت حجم معاملات اونس هستیم. روند کنونی قیمت اونس، انتظار افت حدود 10 درصدی قیمت سالانه اونس را به وجود آورده است که سومین سال منفی اونس خواهد مسیر بورس چگونه تغییر می‌کند؟ بود. کارشناسان بر روند افزایش نرخ بهره از سوی فدرال رزرو آمریکا در سال آینده تاکید دارند. روند افزایش نرخ بهره آمریکا با تقویت شاخص دلار می‌تواند بر اونس تاثیرگذار باشد. با این حال، تقاضای فیزیکی چین پیش از سال جدید این کشور، می‌تواند از قیمت اونس تا حدودی حمایت کند. موضوعی که باید منتظر ماند و دید این فضای مبهم روند قیمت‌ها در بازار اونس را چگونه در سال جدید رقم می‌زند.

جذابیت «تسه»ها نسبت به وام رقیب

دیروز اوراق تسهیلات مسکن اسفند 92 (تسه9212) با رشد 2/ 0 درصدی به قیمت 72 هزار و 667 تومان معامله شدند. امکان تامین بخشی از وام جدید با اوراق با سررسیدهای پیشین، تقاضای «تسه»ها را افزایش داده است. امری که قیمت این اوراق را از هفته آخر آذر (زمان اعلام افزایش سقف وام) در حبس بازه‌ای قرار داده است. امکان دریافت تسهیلات از محل صندوق سپرده یکم بانک مسکن به میزان 80 میلیون تومان با نرخ سود 14 درصد به‌عنوان وام رقیب برای «تسه»ها در نظر گرفته می‌شود. با اینکه نرخ سود کنونی «تسه»ها 7/ 22 درصد است، اما امکان دریافت وام 60 میلیون تومانی در مدت زمان کوتاه تر جذابیت این اوراق را نسبت به وام‌های رقیب بیشتر کرده است. انتظار می‌رود افزایش قدرت خرید متقاضیان با وام جدید در قیمت‌های کنونی مسکن از قیمت «تسه»ها در کوتاه مدت حمایت کند.

آینده نفت از دوربین بودجه صادرکنندگان

دیروز ساعت 16، هر بشکه نفت خام آمریکا به قیمت 85/ 36 دلار معامله ‌شد. در شرایط مازاد عرضه سنگین در این بازار، کشورهای صادرکننده نفت نیز بر عدم کاهش تولیدات تاکید دارند که فشار بیشتری را بر قیمت‌ها وارد کرده است. در این میان، ارقام در نظرگرفته شده در بودجه سال آینده این کشورها، نشان می‌دهد امیدواری زیادی نسبت به بازگشت قیمت‌ها در بازار نفت نیست. بر اساس اخبار، عربستان نفت 37 دلاری یا 29 دلاری را در بودجه در نظر گرفته است. نفت 30 دلاری برای بودجه کویت و 40 دلاری برای ایران پیش‌بینی می‌شود. روسیه نیز که میانگین 50 دلار را در بودجه تصویب کرده بود، بر اساس اظهارات وزیر دارایی این کشور احتمال تعدیل تا 40 دلار وجود دارد. این پیش‌بینی‌های ناامیدکننده، احتمال تداوم قیمت‌های فعلی نفت و عدم بازگشت پرشتاب آن را تقویت می‌کند.

به دنبال بحث‌های اخیر، پیرامون عرضه طلا در بورس کالا و ضرورت اخذ رکن ضامن از بیمه یا بانک، نایب رئیس سابق اتحادیه طلا و جواهر تهران، ضمن اشاره به اینکه معاملات طلا در بستر بورس کالا، موضوع جدیدی نیست گفت که اکثرا طلاهای استخراجی در قالب شمش طلای ۲۴ عیار در بورس عرضه و مشتری بصورت فیزیکی طلا را خریداری می‌کند.

مسیر دوسربرد قرارداد گازی ایران و عراق

عراق یکی از مشتری‌های دیرینه گاز ایران است، هرچند که این کشور در پرداخت مطالبات ایران به‌ویژه در دولت قبل تعلل داشت اما طبق گفته مدیرعامل شرکت ملی گاز، موضوع پرداخت بدهی‌های عراق حل شده و مسیر صادرات گاز ایران به عراق هموار است.

صادرات گاز ایران در مسیر توسعه

متخصصان انگلیسی بررسی کردند

یکی از اثرات بلندمدت کووید بر زندگی

نتایج یک بررسی در انگلیس نشان می‌دهد که سه‌چهارم از…

تحلیل یک استاد دانشگاه از تاثیر نتایج انتخابات کنگره بر سیاست خارجی آمریکا

یک کارشناس مسائل سیاسی ابراز داشت: انتخابات کنگره آمریکا…

خط قرمز روی افزایش قیمت حامل‌های انرژی

رئیس سازمان برنامه و بودجه روز گذشته اعلام کرد که هیچ…

خط داغ

فرسودگی ۱۷ میلیون وسیله نقلیه در کشور/ انتقاد پلیس از اصلاحیه…

جانشین رییس پلیس راهور فراجا با اشاره به وضعیت نابسامان اسقاط وسایل نقلیه در کشور گفت: ۱۷ میلیون وسیله نقلیه فرسوده در کشور داریم.

آموزش اندیکاتور شاخص قدرت نسبی (RSI)

یکی دیگر از پرطرفدارترین اندیکاتورها در کنار اندیکاتور مکدی، شاخص قدرت نسبی یا RSI می‌باشد که تحلیلگران زیادی از استفاده می‌کنند.

اندیکاتور شاخص قدرت نسبی یا (Relative Strength Index) توسط ولز ویلدر طراحی و توسعه یافته است که از خانواده نوسانگرها می‌باشد و مانند اندیکاتور مکدی از میانگین متحرک در محاسبات آن استفاده شده است و در آن، دوره محاسبه به صورت متغیر است که در حالت پیش‌فرض و استاندارد ۱۴ روزه می‌باشد. این اندیکاتور یک شاخص جهت بررسی Momentum بازار (گرایش) و قدرت حرکت آن می‌باشد که برخی منابع آن را به عنوان یک اندیکاتور پیشرو در نظر می‌گیرند ولی با توجه به ویژگی نوسانی این اندیکاتور، بهتر است آن را جزو خانواده اندیکاتورهای تاخیری در نظر بگیریم.

گرایش بازار (Momentum) چیست؟

مومنتوم یا گرایش یکی از مفاهیم فیزیک است که قدرت و شتاب یک جسم در حال حرکت را مورد بررسی قرار می‌‌دهد. در واقع مومنتوم بیان می‌کند که یک جسم در حال حرکت توانایی دارد تا در همان جهت به مسیر خود ادامه دهد تا زمانی که یک جسم خارجی مانع از حرکت آن شود و یا مسیر آن را تغییر دهد.

مومنتوم = جرم X سرعت

در تصویر فوق شاهد یک مثال بسیار خوب از مفهوم مومنتوم هستیم؛ توپ‌های ساچمه‌ای به یک دیگر نیروی حرکتی وارد می‌کنند و این مومنتوم تا زمانی که یک نیروی خارجی مانع از ادامه حرکت آنها نشود و یا انرژی آنها تخلیه نشود، به حرکت خود ادامه می‌دهند.

حال همین مثال را در مورد RSI و بازار سرمایه بیان می‌کنیم؛ قیمتها همواره به سمتی مشخص حرکت می‌کنند و از روند خود پیروی می‌کنند تا زمانی که یک نیروی خارجی جهت حرکت را تغییر دهد. این موضوع به اصل روندها در تحلیل تکنیکال نیز مرتبط می‌باشد و بیان می‌کند که روندهای گذشته ممکن است تا دوره مشخصی از آینده نیز ادامه داشته باشند.

شاخص قدرت نسبی با بررسی دوره زمانی مشخص که به صورت استاندارد ۱۴ روزه می‌باشد، قدرت خرید و فروش در یک گزینه معاملاتی را مورد بررسی قرار ‌می‌دهد و آن را در یک نمودار با سه بازه مختلف نشان می‌دهد. همان طور که بیان شد RSI یک نوسانگر است و این نوسانگر بین دو سطح ۰ تا ۱۰۰ نوسان می‌کند.
همچنین در این بین، سطوح بسیار مهمی تعریف شده است که سطح ۰ تا ۳۰ به عنوان ناحیه اشباع فروش و سطح ۷۰ تا ۱۰۰ به عنوان ناحیه اشباع خرید نام‌گذاری می‌شود.

ناحیه اشباع فروش و ناحیه اشباع خرید

در توضیحات فوق اشاره کردیم که قدرت و شتاب در یک جهت خاص با ورود یک نیروی خارجی و یا با تخلیه انرژی تغییر جهت خواهد داد. در اندیکاتور RSI دو ناحیه به نامهای اشباع خرید و اشباع فروش وجود دارد که نشانگر کند شدن و اتمام خرید و فروشهای افراطی می‌باشد. به بیان دیگر زمانی که به ناحیه زیر ۳۰ در اندیکاتور RSI می‌رسیم کم‌کم شاهد کاهش فروشهای افراطی در بازار هستیم و احتمالا قدرت خرید در بازار افزایش پیدا خواهد کرد و زمانی که در ناحیه ۷۰ به بالا هستیم احتمالا خریدهای افراطی رو به پایان است و توقع داریم که فشار خریداران کاهش یابد و شاهد عرضه پر قدرت در بازار باشیم.

در تصویر فوق شاهد قدرت RSI هستیم که دو بار در ناحیه اشباع خرید و یک‌بار در ناحیه اشباع فروش مسیر بورس چگونه تغییر می‌کند؟ توانسته است حرکت بزرگ بعدی را حدس بزند. نکته قابل توجه این است که RSI در خانواده نوسانگرها می‌باشد و از حیث سیگنال زمانی جزو اندیکاتورهای تاخیری به حساب ‌می‌آید؛ لذا بهتر است به حرکت نمودار قیمت وزن بیشتری نسبت به RSI داده شود و صرفا از این شاخص در قالب یک نمودار کمکی استفاده گردد.

چگونه از RSI سیگنال صحیحی دریافت کنیم؟

با اندیکاتور RSI آشنا شدیم و سطوح آن را بررسی کردیم. در مورد دو سطح بسیار مهم توضیحاتی ارائه دادیم که دقیقا مبنای سیگنال RSI محسوب می‌شوند و نقش مهمی در این اندیکاتور ایفا ‌می‌کنند.

سیگنال خرید: گاهی اوقات در بازار شاهد عدم جذایت قیمت برای خریداران و همچنین شتاب‌زدگی فروشندگان هستیم که در این حالت شرایطی بوجود می‌آید که فروش افراطی در بازار و با حجم بالا اتفاق می‌افتد. در این شرایط نمودار RSI به مرور زمان سطح ۳۰ را شکسته و شاخصی کمتر از ۳۰ را نمایش می‌دهد.
بعد از نوساناتی که شاخص RSI در زیر سطح ۳۰ خواهد داشت به مرور زمان فروشهای افراطی تضعیف خواهند شد و شرایطی بوجود می‌آید که مجددا تمایل خریداران برای ورود به بازار افزایش می‌یابد؛ در این شرایط شاخص RSI شروع به رشد خواهد کرد و زمانی که سطح ۳۰ از پایین به بالا شکسته شود سیگنال خرید را صادر می‌کند.

سیگنال فروش: افزایش تقاضا و ورود نقدینگی سنگین به بازار باعث افزایش تدریجی قیمت خواهد شد و این روند مادامی که قیمتها برای خریداران دارای جذابیت باشند ادامه خواهد داشت. افزایش قیمت و کاهش خریدهای افراطی شرایطی را به وجود می‌آورد که به آن اشباع خرید می‌گویند و در این حالت غول بزرگ سرمایه به تدریج اقدام به فروش خواهد کرد و با توجه به اینکه جمعیت خریداران در بازار کاهش یافته است، قیمتهایی پایین‌تری برای خرید جذابیت پیدا می‌کنند که این مسئله باعث کاهش قیمت گزینه سرمایه‌گذاری خواهد شد. در این حالت شاخص RSI شروع به نزول از ناحیه اشباع خرید (سطح بالای ۷۰) خواهد کرد و شکست سطح ۷۰ خبر خوبی برای دارندگان این سهم نخواهد بود و این یعنی تمایل بالای سرمایه‌گذاران برای فروشهای بیشتر.

واگرایی در RSI

این اندیکاتور یکی از بهترین اندیکاتورها برای تشخیص واگرایی می‌باشد و در صورتی که در کنار مکدی بر روی ضعف در روند اتفاق نظر داشته باشند به احتمال بسیار زیادی باید شاهد برگشت قیمت باشیم. واگرایی زمانی در RSI رخ می‌دهد که شاهد ناهماهنگی بین نمودار قیمت و نمودار RSI باشیم که در این حالت شاهد ضعفی در روند هستیم که ممکن است جهت حرکت قیمت را کاملا تغییر دهد.

خط روند بر روی نمودار RSI

یکی از تکنیک‌هایی که برخی از تحلیلگران مورد استفاده قرار می‌دهند تکنیک ترسیم خط روند بر روی اندیکاتور RSI می‌باشد که در این حالت از نواحی برگشتی و یا شکست خط روند سیگنال می‌گیرند.

بهمن موتور سه خودروی جدید بدون قرعه‌کشی عرضه می‌کند+ زمان فروش

بهمن موتور سه محصول خود یعنی فیدلیتی پنج نفره، فیدلیتی هفت نفره و دیگنیتی را از مسیر بورس کالا در دستری متقاضیان قرار می دهد.

به گزارش تهران بهشت، آن طور که بورس کالا اعلام کرده این سه خودرو روز‌های یکشنبه و دوشنبه هفته آینده روی تابلوی بورس می‌روند.

بهمن موتوری‌ها قرار است فیدلیتی پنج نفره را با تیراژ ۱۹۶ دستگاه از مسیر بورس کالا بفروش برسانند. این خودرو در دو رنگ سفید و مشکی عرضه می‌شود. براساس برنامه ریزی بهمن موتور قرار است از هر یک از رنگ‌های این خودرو ۹۸ دستگاه روی تابلو بورس برود. قیمت پایه در نظر گرفته شده برای این خودرو ۷۵۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است. دیگر محصول بهمن موتور یعنی فیدلیتی هفت نفره نیز با قیمت پایه ۷۷۲ میلیون تومان قابل خریداری است. این خودرو نیز همانند مدل پنج نفره آن با تیراژ ۱۹۶ دستگاه در اختیار متقاضیان قرار خواهد گرفت. همانند فیدلیتی پنج نفره، مدل هفت نفره آن نیز در دو رنگ سفید و مشکی از سوی این خودروساز خصوصی عرضه می‌شود. فیدلیتی هفت نفره با رنگ سفید با تیراژ ۹۸ دستگاه و همین خودرو با رنگ مشکی نیز به تعداد ۹۸ دستگاه در دسترس متقاضیان قرار دارد.

این دو مدل فیدلیتی قرار است روز یکشنبه ۲۲ آبان ماه ۱۴۰۱ روی تابلو بورس کالا بروند. اما دیگر محصول SUV بهمن موتور یعنی دیگنیتی با یک روز تاخیر یعنی روز دوشنبه ۲۳ آبان ماه امسال از سوی این خودروساز عرضه می‌شود.

بهمن موتوری‌ها قرار است ۱۹۲ دستگاه دیگنیتی را برای جدیدترین فروش خود در بورس کالا به خط کنند. این محصول بهمن موتور نیز با دو رنگ سفید و مشکی قابل خریداری است. این خودروساز خصوصی برنامه ریزی کرده تا ۴۸ دستگاه دیگنیتی سفید با تریم مشکی، ۴۸ دستگاه دیگنیتی سفید با تریم قرمز، ۴۸ دستگاه دیگنیتی مشکی با تریم مشکی و ۴۸ دستگاه دیگنیتی مشکی با تریم قرمز را به کمک ابزار بورس کالا بفروش برساند. قیمت پایه در نظر رفته شده برای دیگنیتی ۸۲۱ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اعلام شده است.

البته فراموش نکنیم به قیمت پایه خودرو‌های یاد شده، هزینه‌های دیگری همچون ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده بر مبنای قیمت نهایی فروش و سایر هزینه‌ها مانند مالیات و عوارض شماره گذاری، هوشمندسازی کارت خودرو، خدمات پست، تولید پلاک و شماره گذاری و بیمه شخص ثالث اضافه می‌شود.

آن طور که در اطلاعیه عرضه این خودرو‌ها در بورس کالا آمده است سایر هزینه‌ها برای فیدلیتی پنج نفره ۱۷۱میلیون و ۹۱۹ هزار و ۲۷ ریال، فیدلیتی هفت نفره ۱۷۳ میلیون و ۹۱۹ هزار و ۲۷ ریال و دیگنیتی ۳۹۴ میلیون و ۴۱۹ هزار و ۲۷ ریال برآرود شده است.

نکته مهم این است که هر کد ملی صرفا مجاز به ثبت سفارش روی یکی از کد‌های عرضه شده در تاریخ عرضه و صرفا برای یک دستگاه خودرو است. همچنین نکته مهم دیگر این که درصد پیش پرداخت سفارش خرید ۳۰ درصد اعلام شده است. صدور سند و شماره گذاری خودرو فقط به اسم شخص خریدار خواهد بود و خریداران جهت تحویل خودرو باید یکی از نمایندگی‌های مجاز شرکت را از طرق پورتال فروش بهمن موتور به آدرس اینجا (bahman.iranecar.com) انتخاب کنند.

بورس مسکن چیست؟ آیا خرید خانه از این مسیر ممکن می‌شود؟

نمودار تعداد معاملات مسکن از مدت‌ها پیش، روند نزولی را نشان می‌دهد. افزایش مسیر بورس چگونه تغییر می‌کند؟ فاصله قیمت املاک با توان مالی مردم را می‌توان عامل اصلی آن دانست. هنوز هم این سوال وجود دارد که چگونه می‌توان با وجود این شکاف بزرگ، خرید خانه را برای مردم آسان‌تر کرد؟ برای رسیدن به جواب، باید روش‌های نوین کاهش قیمت مسکن و تقویت توان مالی متقاضیان خرید ملک را بررسی کنیم. روش‌‌هایی که تاکنون به کار گرفته نشده‌اند یا مردم آشنایی زیادی با آنها ندارند. در این مطلب، مسیر ساماندهی بازار مسکن از طریق بورس را باهم مرور می‌کنیم.

عناوین این مطلب

دیوار بین بورس و مسکن برداشته شده است

کارشناسان و سیاست‌گذاران بازارهای مالی، همیشه بورس و مسکن را دو بازار موازی و رقیب برای جذب نقدینگی مردم می‌دانستند. به طوری که اگر نقش بازارهای موازی دیگر همچون طلا،‌ ارز و نظام بانکی را در نظر نگیریم، با تحرک بازارسرمایه و هجوم منابع مالی مردم به بورس، بخش مسکن واکنش منفی نشان می‌داد و در مقابل با کاهش بازدهی شرکت‌های بورسی، آمار ساخت‌وساز و خریدوفروش صعود می‌کرد.

با افزایش زمان رکود در بازارمسکن و جذابیت‌های به وجود آمده در بازارسرمایه، بسیاری از مردم به سرمایه‌گذاری در بورس پرداخته و نقدینگی بسیاری را وارد این بخش کردند. این روند، ارزش سهام شرکت‌ها را افزایش داد و به رکوردشکنی‌های مداوم شاخص بورس منجر شد. در این میان سیاستگذاران به فکر استفاده از پتانسیل موجود در این بخش، برای کمک به توسعه بازارمسکن افتادند. آن‌ها در نهایت با هدف جذب نقدینگی مورد نیاز ساخت‌وساز و افزایش توان مالی متقاضیان خریدمسکن از طریق بازارسرمایه،‌ بورس مسکن را راه‌اندازی کردند.

بورس پنجم، تمام بخش‌های بازارمسکن را توسعه می‌دهد

بورس پنجم در ابتدای تابستان ۹۹ به‌طور رسمی راه­‌اندازی شد. در سرفصل فعالیت­‌های ابتدایی آن، عرضه املاک مازاد بانک‌­ها و دولت در دستور کار قرار گرفت. این تصمیم برای شتاب‌دهی در شکل‌گیری بورس مسکن و عرضه واحدهای بلااستفاده سازمان‌­های دولتی و بانک‌ها گرفته شد. هدف تصمیم این بود که سازمان‌های دولتی و بانک‌ها نتوانند با هدف بهره‌مندی از تورم مسکن، املاک مازاد نگهداری کنند. آن‌ها طبق روند جدید باید املاک خود را در بازاری رقابتی و شفاف به فروش می‌رساندند.

مشارکت مردم در ساخت پروژه‌های انبوه با سرمایه‌ خرد

طبق یک فرمول ساده، هرچه تولید و عرضه مسکن در کشور بیشتر شود، قیمت آن نیز کاهش می‌یابد. حالا در نظر بگیرید این تولید با استفاده از سرمایه و مشارکت خود مردم (ازطریق بورس مسکن) صورت بگیرد و عرضه آن نیز در فضایی شفاف و رقابتی انجام شود. نظارت بر تولید و عرضه آن هم، توسط دستگاه‌های نظارتی فعال در بورس و مردم صورت بگیرد و همه برای تحقق بهترین بازدهی تلاش کنند.

اکنون این سوال پیش می‌آید که مردم چگونه می‌توانند با سرمایه‌های خرد، در ساخت یک پروژه انبوه شراکت کنند؟‌ شرط نخست تحقق این امر، حضور فعال سازندگان و انبوه‌سازان در بورس است. به این صورت که شرکت­‌های فعال در حوزه ساخت مسکن، با آغاز یک پروژه ساختمانی و پرداخت بخش عمده­‌ا‌‌ی از هزینه آن که بیشتر به خرید زمین معطوف می‌­شود، به انتشار اوراق مشارکت در ساخت می‌­پردازند. مردم با خرید این اوراق، به افزایش نقدینگی سازندگان کمک کرده و در سود حاصل از بهره­‌برداری پروژه شریک می‌­شوند.

روش‌های نوین و شفاف پیش فروش ملک در بستر بورس

این نوع سرمایه­‌گذاری علاوه بر اینکه سازندگان را برای تامین نقدینگی مورد نیازشان کمک می‌­کند، مردم را هم با هر میزان سرمایه­‌، در یک پروژه ساختمانی شریک می‌کند و سرمایه آنها را افزایش می‌­دهد. می‌توان گفت این نوع فعالیت، به نوعی پیش فروش ملک است که در فضایی شفاف و کارشناسی شده روی می‌­دهد. فضایی که امکان کلاهبرداری و سوداگری را هم از بین می‌برد.

در مجموع با انتشار اوراق مشارکت ساخت پروژه‌های ساختمانی، هم سازندگان با کمترین حاشیه سود نقدینگی خود را تامین می‌کنند، هم ارزش سهام خریداران این مسیر بورس چگونه تغییر می‌کند؟ اوراق همسو با تورم رشد می‌کند. درنتیجه سرمایه‌ آنها از زیان ناشی از افزایش قیمت­‌ها در امان می‌­ماند. از طرفی این اوراق نیز با پیشرفت پروژه، گران‌تر می‌شوند. داد و ستد آن در بازارسرمایه، خود باعث ایجاد یک بازار ثانویه می‌شود و ارزش افزوده بسیاری برای مردم و فعالان این بخش به همراه می‌آورد.

خریدخانه از مسیر بورس کالا

چند ابزار و روش کاربردی دیگر برای خانه‌دار کردن مردم از مسیر بازارسرمایهوجود دارد. یکی از جذاب‌ترین آنها خرید متری مسکن در بورس کالا است که می­‌تواند به مرور مردم را صاحب خانه کند. به این صورت که مالک یک پروژه، واحدهای خود را در بورس کالا عرضه کرده و متقاضیان با خرید متری آن، بخشی از یک واحد را خریداری می‌کنند.

در این روش مردم به جای پس‌­انداز پول که با تورم اقتصادی حال حاضر کشور ارزش آن به سرعت کاهش می‌یابد، بخشی از یک ملک ساخته شده را خریداری کرده و گران شدن قیمت مسکن، آنها را از صاحب‌خانه شدن دور نمی‌کند. خوشبختانه این روش در بورس‌کالا فعال است و متقاضیان می‌توانند از این مسیر به خرید متری املاک بپردازند.

قراردادهای آتی، بهترین روش برای افزایش ساخت‌وساز

قراردادهای آتی بورس کالا مسیر دیگری است که متقاضیان خریدمسکن را از افزایش افسارگسیخته قیمت­‌ها در امان نگه می‌­دارد. در این قراردادها می­‌توان املاک عرضه شده را با موعد تحویل سال بعد خریداری کرد. به این صورت هم خریدار زیان ناشی از افزایش قیمت ملک را تجربه نمی‌کند، هم سازندگان می‌توانند با استفاده از نقدینگی به وجود آمده، پروژه‌های بعدی خود را آغاز کنند. حتی با ایجاد سازوکارهای پویا و اعمال قوانین اصولی، می‌توان این امر را به پیش فروش تبدیل کرد تا پروژه‌های در حال ساخت نیز از طریق قراردادهای آتی بورس کالا عرضه شوند.

مکان تهاتر مصالح ساختمانی با املاک نیز در بورس کالا وجود دارد. به این صورت که خریداران نیازهای اولیه ساخت مسکن یعنی سیمان، آهن، آجر و … را از طریق تابلوی معاملات بورس کالا خریداری کرده و در قالب قراردادهای آتی، هزینه آن را پرداخت کنند. همچنین می‌­توان برای تامین اعتبار این معاملات، فروش واحدهایی که در حال ساخت هستند را نیز وارد بورس کرده و این فرآیند را از طریق تهاتر پیش برد.

اوراق رهن اولیه و ثانویه تسهیلات مسکن

یکی از مرسوم‌ترین روش‌های تامین مالی برای خرید مسکن تسهیلات رهنی است. در تسهیلات رهنی، متقاضیان خرید ملک با دریافت وام و سپردن سند ملک خریداری شده به بانک، بازپرداخت مبلغ دریافتی را تضمین می‌کنند. این فرآیند را بازار اولیه رهنی میگویند که مدتها است در کشور ما شکل گرفته و همه مردم با آن آشنایی دارند.

این همان تسهیلاتی است که خرید و فروش امتیاز آن با نماد «تسه» در فرابورس روی می‌دهد. متقاضی می‌تواند با خرید این اوراق، انتظار یک ساله برای دریافت وام را از شخص دیگری خریداری کند. البته رقم این تسهیلات از سال‌ها پیش تغییر چندانی نکرده و با تورم قیمت مسکن همخوانی ندارد. به طوری که این وام در بهترین حالت ۱۰ درصد قیمت خرید یک واحد مسکونی در تهران را پوشش می‌دهد.

تامین منابع بانک‌ها برای پرداخت وام مسکن به مردم

افزایش رقم تسهیلات و پرداخت مداوم آن که به طور معمول بازگشت آن ۱۲ سال طول می‌کشد، به نقدینگی و اعتبار مالی زیادی نیاز دارد. از این رو مسیر جدیدی برای بازگشت سریع‌تر سرمایه به بانک گشوده شد تا بانک‌ها بتوانند با انتشار اوراق ثانویه، امتیاز بازپرداخت تسهیلات واگذار شده را به صورت نقدی در بورس به فروش برسانند.

به زبان ساده، اوراق رهن ثانویه، ضمانت بازپرداخت تسهیلات واگذار شده به دیگران است که با قیمت کمتر از میزان اقساط وام، در بورس به فروش می‌رسد. به این صورت بانک مجددا منابع مالی خود را برای پرداخت وام به متقاضیان جدید تقویت می‌کند و در نهایت تسهیلات بیشتری برای خرید مسکن به مردم پرداخت می‌شود.

بورس، بستری کامل برای توسعه بازار مسکن

در مجموع توسعه بورس مسکن می‌تواند بازاری پویا و مردمی را به همراه داشته باشد. در این بازار، روش‌ها و ابزارهای متعددی همچون اوراق مشارکت،‌ خرید متری املاک،‌ پیش فروش،‌ خرید به صورت قراردادهای آتی و تسهیلات ایجاد می‌شود تا تامین مالی سازندگان با حاشیه سود کمتر و توان مالی متقاضیان خرید مسکن با قدرت بیشتری همراه شود.

ازطرفی شفافیت و به‌روز بودن قیمت‌ها در بورس‌مسکن، می­‌تواند تاثیر بسزایی در کاهش قیمت خانه داشته باشد و سوداگری را از این بازار کلان اقتصادی حذف کند. در مجموع تمام این مباحث به شرط همکاری موثر تولیدکنندگان مسکن و مشارکت مردم به سرانجام می‌رسد.